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2008年10月福州二手房市場分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-2-20
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2009-2010年中國古建筑行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā) 2008年9月以來，美國金融市場風(fēng)云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團(tuán)、AIG2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及 美國的華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)可能會向美2009-2010年中國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及 美國的華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)可能會向美2009年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)研究咨詢報告 2009年，我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)
經(jīng)過連續(xù)兩個月的沉寂，特別是9月份成交量大幅下挫之后，在單月兩次降息和財政稅收一攬子“救市”政策利好的刺激下，10月份福州二手房市場終于迎來一波回暖行情。據(jù)市區(qū)各大小中介門店提供的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了9月份成交量大幅下滑之后，10月福州市區(qū)二手房成交量出現(xiàn)大幅回升，環(huán)比月漲幅近40%，僅次于3月份，居今年月漲幅第二(詳見圖一)，市場成交量下滑的勢頭得到了暫時控制，但成交量仍未恢復(fù)到8月份的水平。
二手住宅市場
【成交狀況】月成交量上漲25%
總體來看，福州10月份二手住房市場表現(xiàn)出以下明顯特征：一是成交量比9月份有較大幅度回升，升幅達(dá)25%，由于這是在10月下旬(10月23日—31日)存在政策施行前的成交“真空期”的情況下完成的，因此，10月成交量回升將更多地給市場以信心；二是市場份額持續(xù)下降，1—8月二手住房占二手房市場的份額一直保持在87%上下，9月首次跌破85%，達(dá)到83.4%，10月份更是直落到74.5%，但市場份額格局是否就此打破，還有待進(jìn)一步觀察；三是二手住房的套均建筑面積首次跌破90平方米，達(dá)到89.69平方米；四是小于60平方米的小戶型持續(xù)暢銷，連續(xù)三個月市場份額突破20%，而大于140平方米的超大戶型的市場份額在9月份首次跌破10%(僅為8.3%)后，10月份繼續(xù)下跌至8.09%；五是外地人(不含八縣)購房的比例達(dá)到33.08%，為今年以來的最高值；六是市場梯度消費(fèi)升級繼續(xù)加速，二環(huán)路以外區(qū)域的住房及2000年以后建成交付的住房進(jìn)入二手住房市場的速度繼續(xù)加快；七是金融信貸對二手住房市場的支持力度依然偏弱，按揭付款的比例為13.5%，尚不及9月份的14.2%。
【交易特征】套均建筑面積首次跌破90m2
從二手住房成交的具體情況看，10月份二手住房市場呈現(xiàn)出如下特征：1.從市場份額變化看(詳見圖二)，二手住房占二手房市場的份額在9月份首次跌破85%之后，10月份更是直線下落至74.5%�？紤]到10月份二手寫字樓突然放量，成交量猛增存在偶然性，因此，本月二手住房市場份額進(jìn)一步下降，是否對住宅市場與非住宅市場的市場格局劃分起指示作用，值得慎重觀察。
2.從各行政區(qū)成交量分布來看，鼓樓區(qū)仍是二手住房的首選行政區(qū)，占28.5%，之后依次是晉安區(qū)(24.8%)、臺江區(qū)(23.5%)、倉山區(qū)(21.4%)、馬尾區(qū)(1.8%)。
3.從各區(qū)域成交量分布來看，二環(huán)路以外區(qū)域是今年一直保持著成交量最大的區(qū)域。10月份，二環(huán)路以外區(qū)域的成交量最大，占42.4%；一環(huán)路和二環(huán)路之間的區(qū)域成交量次之，占31%；一環(huán)路以內(nèi)區(qū)域的成交量則占26.6%。隨著城市建設(shè)向外圍迅速擴(kuò)展，二環(huán)以外區(qū)域的二手房源迅速增多，同時由于該區(qū)域大小市政配套方面仍然存在的不足，導(dǎo)致該區(qū)域今年以來二手住房換手速度較快。
4.從套均建筑面積看，二手住房的套均建筑面積首次跌破90平方米，達(dá)到89.69平方米。從1月份和2月份套均建筑面積超過95平方米到10月套均建筑面積首次降到90平方米以下，說明市場對二手住房的“改善型需求”可能在下降，而“首次購房型需求”可能在增加。
5.從成交房源性質(zhì)構(gòu)成來看，屬商品住房進(jìn)入二手住房市場的占68%，屬拆遷房和已購公房進(jìn)入二手住房市場的占32%。而9月份的構(gòu)成為商品房76%，拆遷房和已購公房24%。這種變化可能與在市場剛性需求占主導(dǎo)的情況下，拆遷房和已購公房更具有價格競爭力有關(guān)。
6.從房齡構(gòu)成來看，20世紀(jì)90年代以前建成的住房占12.1%；90年代建成的住房占39.6%；2000—2005年建成的住房占36.8%；2006年以來建成的住房占11.5%。與9月份相比，90年代以前建成的住房和2006年以來建成的住房所占比例均有不同程度提高，一方面說明舊房具有的價格競爭優(yōu)勢在剛性需求主導(dǎo)的情況下尤顯突出，另一方面說明商品住房市場的短線投資者進(jìn)一步加大了拋售力度。
7.從住房建設(shè)品質(zhì)構(gòu)成來看，在成交量構(gòu)成中，磚混結(jié)構(gòu)的住房占18.4%，比9月份上升4.6%；多層框架結(jié)構(gòu)的住房占57.1%，比9月份略降1%；小高層、高層住房占24.5%，比9月份下降3.6%。這種構(gòu)成情況也說明在市場剛性需求占主導(dǎo)的情況下，價格因素是導(dǎo)致市場成交的主要因素。
8.從戶型構(gòu)成來看，在10月份二手住房主要成交戶型中(圖三)，建筑面積在60～90平方米的戶型成交比重為38%，建筑面積在90～120平方米的戶型成交比重為20.85%，建筑面積在60平方米以下的戶型占20.16%，建筑面積在120～140平方米及大于140平方米的戶型成交比重較低，分別占總體比重的12.9%和8.09%。
從圖三反映出來值得注意的市場信息是，建筑面積小于60平方米的戶型所占市場份額達(dá)到20.16%，這是繼8月份超過20%后連續(xù)第三個月超過20%，而大于140平方米的戶型所占市場份額則是繼9月份首次低于10%(只有8.3%)后，繼續(xù)下跌至8.09%。而小于90平方米的戶型成交份額達(dá)到了58.16%，進(jìn)一步說明了在市場剛性需求占主導(dǎo)的情況下，價格因素成為主導(dǎo)市場成交的主要因素，尤其是90平方米以下、總價較低的戶型，更是成為市場的熱點(diǎn)。
9.從成交時間看，上旬和中旬的成交量基本相近，均在380套左右，下旬則不到200套，降幅近五成�？梢姡�10月22日出臺的財政稅收一攬子政策確實(shí)在下旬形成了一定的成交“真空期”，而選擇在政策出臺后繼續(xù)成交的，基本上是不受政策影響的房產(chǎn)。
非住宅市場
10月份福州二手房市場成交量構(gòu)成中，非住宅成交量占25.5%，繼9月份首次超過15%后，迅速上升突破25%。成交的非住宅主要有商場店面、寫字樓、車位或車庫。
就這三類物業(yè)而言，寫字樓成交186套(起)，占據(jù)非住宅市場的半壁江山(57.4%)，一反以往的低迷狀態(tài)。但是，應(yīng)該看到，本月寫字樓的成交存在偶然性，90%左右的成交量是因?yàn)殛P(guān)聯(lián)交易而產(chǎn)生的，因此，本月寫字樓成交情況不能作為寫字樓市場，或者是非住宅市場的格局已經(jīng)發(fā)生變化的依據(jù)。
商場店面成交48套(起)，其中，建筑面積在50平方米以下的商場店面成交37套(起)，比重達(dá)77.1%，這也是今年繼9月份之后第二次比重超過2/3，小面積獨(dú)立店面的市場吸引力不容忽視。
車位(車庫)成交90套(起)，比9月份略降。從行政區(qū)分布看，倉山區(qū)占38.9%，鼓樓區(qū)占34.4%，晉安區(qū)占18.9%，臺江區(qū)占5.6%，馬尾區(qū)占2.2%。
10月份的二手房市場在多重利好政策的刺激下走出了回暖行情，基本扭轉(zhuǎn)了9月份的下滑勢頭，為市場重新走好樹立了信心。隨著11月1日中央及地方“救市”政策及配套措施的施行，特別是在福州市政府力度空前的組合政策影響下，11月福州二手房市場，特別是二手住房市場繼續(xù)向好是不容置疑的，但能否在短期內(nèi)達(dá)到去年的高度，仍不容樂觀。
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